I 10 modi in cui il settore immobiliare sta cambiando

Cosa hanno in comune broker immobiliari, impiegati di brokeraggio e venditori di telemarketing?

Perderanno tutti il loro lavoro nel prossimo futuro. Secondo i ricercatori dell’Università di Oxford, il potenziale di sostituzione di questi lavori con algoritmi informatici di intelligenza artificiale è stimato tra il 97 e il 99%.

“L’unica cosa che hai in questo mondo è ciò che puoi vendere”, ha detto Charley a Willy Loman nella commedia di Arthur Miller, Death of a Salesman [ndt: Morte di un venditore].

I cambiamenti distruttivi tecnologici che stanno avvenendo nel settore immobiliare andranno ben oltre la rimozione di “ciò che si può vendere”; trasformeranno radicalmente la professione immobiliare. Ricerche recenti indicano che non sono solo i broker, ma l’intera industria immobiliare che deve ripensare a come le nuove tecnologie ed i cambiamenti demografici e comportamentali avranno un impatto sui posti di lavoro, sulle competenze e sui modelli di business immobiliari.

Il settore immobiliare come lo conosciamo scomparirà. Ecco 10 motivi:

1 – Un nuovo tipo di consumatore che richiede nuovi modi di fare impresa nel settore immobiliare:

Secondo Norbert Winkeljohann, PwC Germany, la “sharing economy” – il “luogo” in cui le persone affittano o prendono in prestito beni anziché acquistarli o possederli – potrebbe generare entrate per 335 miliardi di dollari entro il 2025.

Questo sviluppo fagociterà introiti e quote di mercato dal tradizionale settore del reale estate. Da un lato le generazioni giovani tendono a promuovere lo sviluppo di servizi come Airbnb e dall’altra lato il progressivo invecchiamento della società portano già ora come sfida un cambiamento del modo di pensare al settore immobiliare. Dobbiamo soddisfare i bisogni di una popolazione che invecchia con nuove idee per la vita assistita, strutture accessibili e la creazione di un ambiente sano che tenga gli anziani fuori dagli ospedali il più a lungo possibile.

Man mano che i consumatori diventano meno prevedibili, la psicografia – nella quale la domanda immobiliare è guidata principalmente dalla personalità del consumatore, valori, opinioni, attitudini, interessi e stili di vita – determina i nuovi dati demografici per decreatare il successo di operazioni immobiliari.

2 – La migrazione e l’urbanizzazione procedono a ritmo sostenuto e non siamo preparati:

Vi è una crescente necessità di alloggi e infrastrutture urbane a prezzi accessibili – dai servizi di trasporto alle telecomunicazioni – che consenta a tutte le persone di avere successo, ma i progetti essenziali spesso non vengono eseguiti a causa della mancanza di finanziamenti.

Nei settori di infrastrutture sia economiche che sociali, il divario di investimenti infrastrutturali globali ammonta ad almeno 1 trilione di dollari USA all’anno, che corrisponde a circa l’1,4% del PIL globale. E secondo un rapporto McKinsey del 2014, un terzo degli abitanti delle città – 1,6 miliardi di persone – potrebbe competere per ottenere alloggi decenti entro il 2025. Le Nazioni Unite prevedono che il 65% dei paesi in via di sviluppo e l’86% del mondo sviluppato saranno urbanizzati da 2050.

La rapida urbanizzazione sta già avendo sostanziali effetti economici, ambientali e sanitari sulle comunità urbane. Si prevede un aumento dei prezzi delle case e delle tensioni sociali, mentre diminuirà la “vivibilità” e il senso di comunità. Il settore immobiliare può aiutare a trovare soluzioni: sviluppare nuovi concetti di housing sociale, per esempio. Il settore potrebbe anche proporre politiche di regolazione e modelli di incentivi innovativi, come il reperimento del valore fondiario, una tassazione dei proventi straordinari allorquando i proprietari terrieri beneficiano di infrastrutture finanziate con fondi pubblici.

Mentre molta attenzione viene rivolta all’urbanizzazione, il tessuto esistente in molte città si sta deteriorando rapidamente e questo problema deve essere affrontato rapidamente. La qualità dei sistemi infrastrutturali, come i trasporti, le utenze e le telecomunicazioni, è il fattore più importante per gli investimenti immobiliari e lo sviluppo nelle città secondo un sondaggio condotto dall’Istituto Urban Land.

I sistemi di telecomunicazione più importanti, inclusa la connessione internet a banda ultra larga, sono in cima alla lista, insieme ad una copertura stradale di buona qualità e ad energia affidabile ed economica. L’infrastruttura svolge un ruolo fondamentale nel guidare l’attività immobiliare e lo sviluppo economico e rafforza la necessità di uno stretto coordinamento tra pianificazione dell’uso del territorio e pianificazione delle infrastrutture.

3 – Lavori e competenze – il futuro incerto della professione immobiliare:

Secondo un recente sondaggio del Pew Research Center, la maggioranza degli intervistati pensa che entro 50 anni i robot e i computer svolgeranno gran parte del lavoro attualmente svolto dagli esseri umani, ma pochi si aspettano che i loro lavori o professioni subiscano un impatto sostanziale. Valutazioni irrazionali simili o almeno pregiudizi di ottimismo possono ancora essere osservati nel settore immobiliare.

L’Organizzazione per la ricerca scientifica e industriale del Commonwealth (CSIRO) ha identificato sei megatrend per posti di lavoro e mercati del lavoro nei prossimi vent’anni:

  1. I dispositivi robotici eseguiranno molte attività in modo più rapido, sicuro ed efficiente rispetto agli umani.
  2. La tecnologia digitale e le platform economies cambieranno i mercati del lavoro e le strutture organizzative. I lavori del futuro saranno più flessibili, agili, collegati in rete e connessi.
  3. Gli imprenditori immobiliari dovranno ricreare il proprio lavoro. Ciò richiederà visione, abilità e attitudini imprenditoriali.
  4. La forza lavoro sta invecchiando e poiché è probabile che le età pensionabili vengano ulteriormente spostate in alto, i profili dei dipendenti di un’organizzazione potrebbero contenere gruppi di età più eterogenei.
  5. I sistemi automatici richiedono livelli di abilità più elevati per le posizioni entry-level. La crescita del reddito sarà associata a un aumento dei livelli di istruzione e di competenze, nonché a una crescente competizione. I lavori poco qualificati saranno delegati o automatizzati.
  6. È probabile che la crescita dell’occupazione nelle industrie di servizi continui nel futuro mano a mano che ci spostiamo verso un’economia della conoscenza. I lavori nel settore dei servizi che richiedono competenze di interazione sociale e intelligenza emotiva diventeranno sempre più importanti.

Tutti questi cambiamenti avranno un profondo impatto sul significato di lavoro nel settore immobiliare.

4 – Il settore immobiliare sarà la soluzione – non il problema:

Secondo un recente rapporto del World Economic Forum, il settore immobiliare consuma oltre il 40% dell’energia globale ogni anno, il 20% delle emissioni totali di gas serra globali provengono da edifici, c’è una proiezione secondo la quale si avrà il 56% di aumento delle emissioni di CO2 entro il 2030; un aumento del 7% della quota proporzionale delle emissioni globali di GHG è previsto per il 2030 e gli edifici utilizzano il 40% delle materie prime a livello globale. Il settore immobiliare è il più grande consumatore globale di risorse e materie prime.

Il settore immobiliare ha il dovere di porsi come leader in qualità di fornitore di soluzioni e di risposte per la più grande sfida della nostra generazione: il cambiamento climatico. Nessuna sfida rappresenta una minaccia maggiore per le generazioni future comparata ai cambiamenti climatici. Nella ricerca di comunità sane, accessibili e sostenibili, l’immobiliare ha un ruolo sempre più importante da svolgere sostenendo la sostenibilità, abbracciando l’economia del riciclo e promuovendo soluzioni intelligenti per l’ambiente edificato. Il settore immobiliare è fondamentale per lo sviluppo urbano, consuma risorse fisiche ed è una fonte significativa di emissioni. Allo stesso modo, è fondamentale per raggiungere l’obiettivo di creazione di un futuro ecosostenibile.

5 – Posizione, posizione, posizione. La parola magica ha perso il suo potere?

A livello di imprese l’innovazione sarà guidata dalla ridefinizione dello spazio immobiliare. La necessità di spazi per uffici sta già cambiando radicalmente, come Julien Smith, cofondatore e CEO di Breather, una società simile a Airbnb per gli spazi ufficio, ha sottolineato discutendo i fattori che stanno cambiando l’idea di spazi per uffici tradizionali. L’aumento dell’interconnettività, della mobilità e della flessibilità del lavoro avranno un impatto sui prezzi degli immobili nei centri urbani.

Come risposta alla tendenza dell’urbanizzazione, le soluzioni di integrazione dello spazio di lavoro ridurranno lo spreco di spazio come farà la mobilità autonoma (senza guidatore): se si totalizzasse tutto il territorio dedicata al parcheggio nei soli Stati Uniti, si otterrebbe una superficie di circa 6.500 miglia quadrate; un territorio più grande del Connecticut!

Esiste un enorme potenziale di utilizzo dello spazio in modo più efficace: attualmente, in genere non viene utilizzato circa il 40-50% degli immobili per uffici durante l’orario di lavoro, se si considerano le ore notturne e il fine settimana i tassi di utilizzo totali possono essere inferiori al 10%. Analogamente, le inefficienze di utilizzo possono essere osservate in qualsiasi altra classe di attività reali, incluso l’alloggio. L’Agenda globale del Consiglio economico mondiale del Forum sul futuro delle città ha recentemente classificato uno spazio (programmabile) riprogrammabile come la prima tra le dieci migliori innovazioni urbane.

6 – Spazio virtuale contro proprietà immobiliari reali: l’iper-connettività ha cambiato le regole del gioco immobiliare.

La posizione è ancora importante, ma in un’epoca di maggiore mobilità per aziende e clienti, la relazione e l’interdipendenza tra spazi fisici e virtuali è cambiata drasticamente.

Con l’evoluzione della tecnologia il suo impatto sul settore immobiliare diventerà ancora più forte. La comunicazione virtuale, la realtà virtuale e la modellazione virtuale come il Building Information Modeling (BIM) nel settore immobiliare cambieranno il business ed anche la domanda di immobili.

7 – La rivoluzione esponenziale della tecnologia incontra l’innovazione del business immobiliare:

Stampa 3D, personalizzazione di massa, nuovi materiali e metodi di costruzione, piattaforme di appalti digitali monopolistici (uno scenario in cui prodotti e servizi immobiliari e immobili sono scambiati da un fornitore di piattaforme digitali che esercita un monopolio naturale), droni, robot collaborativi, iBeacons, big data mining, tecnologia wearable, realtà aumentata, realtà virtuale, ecc. – la lista è lunga e le opportunità per il settore immobiliare sono ancora di più.

Negli ultimi dieci anni, il settore immobiliare e i suoi modelli di business sono già stati sostanzialmente influenzati dagli sviluppi del mercato online. Tali sviluppi includevano, ad esempio, l’e-commerce e una crescente domanda di data center e spazio logistico nel settore immobiliare e con esso la contrazione della domanda di spazi commerciali.

Le high streets sono diminuite, i magazzini di Amazon sono cresciuti. Nuove tecnologie come Internet e la sua infrastruttura hanno introdotto una concorrenza dirompente sul tradizionale mercato regionale / locale modificando i modelli convenzionali di domanda e offerta.

8 – Deja-vu? Bolle immobiliari e rischi sistemici: c’è una crescente incertezza sulla gestione dei prezzi delle attività.

A partire dalla crisi finanziaria globale, gli economisti hanno prestato particolare attenzione a ciò che realmente sanno sulle bolle dei beni reali. Quando i mercati azionari e immobiliari globali hanno toccato il punto più basso nel marzo 2009, sono stati distrutti 34,4 trilioni di dollari di ricchezza globale. Le famiglie americane hanno perso quasi $ 8 trilioni di dollari nel mercato azionario, oltre ai $ 6 trilioni di perdite nel valore di mercato delle loro case. All’indomani della crisi, le tendenze nei mercati immobiliari sono diventate sempre più difficili da prevedere.

Per navigare in sicurezza in questo ambiente stimolante, l’adozione di una prospettiva a lungo termine rimane imperativa. I responsabili politici stanno attualmente discutendo se le dinamiche dei prezzi delle attività possano o debbano essere gestite tenendo presente l’interesse pubblico. Gli esperti della comunità immobiliare possono aiutare a comprendere meglio i meccanismi sottostanti della determinazione dei prezzi degli assets e le cause alla base delle bolle degli assets stessi. Gli approfondimenti aiuteranno a capire in che modo sarà possibile prevenire le bolle delle risorse e gestirne le conseguenze.

9 – Chi ha ancora bisogno dell’accesso a fondi e finanzia tradizionale?

Nuovi tipi di investitori e innovazioni nei servizi finanziari – i cosiddetti FinTech – trasformeranno il settore immobiliare. Le società di FinTech stanno utilizzando la tecnologia Internet e gli algoritmi di intelligenza artificiale per sconvolgere il settore finanziario. Eliminando gli intermediari come le banche o i gestori degli investimenti e abbassando i costi, saranno in grado di rendere i servizi finanziari molto più efficienti e di facile utilizzo.

Secondo Bloomberg, i robo-adviser, che utilizzano programmi informatici per fornire consulenza sugli investimenti online, in genere caricano meno della metà delle commissioni degli intermediari tradizionali, che costano almeno l’1% delle attività in gestione. Le classi di attività gestite dai robo-consulenti comprendono azioni nazionali, azioni estere, titoli a reddito fisso e attività immobiliari.

Consulting group A.T. Kearney prevede che questi nuovi servizi aumenteranno e il robo-advisory diventerà un mercato da 2,2 miliardi di dollari entro il 2020. Il crowdfunding ha mostrato come la tecnologia può aiutare gli investitori e gli operatori a raccogliere capitali, ma il suo adattamento nel settore immobiliare ridurrà significativamente il modo in cui gli investimenti saranno fatti in futuro.

10 – È una questione di fiducia: governance urbana e trasparenza; Il mercato immobiliare è sempre più influenzato dalle politiche dei governi:

Le politiche governative e la gestione urbana possono influenzare in modo significativo lo sviluppo dei mercati dei beni reali e l’ambiente edificato. In un mondo globalizzato, è difficile anticipare in che modo la politica monetaria, fiscale e di pianificazione, la regolamentazione del settore e la legislazione transfrontaliera influenzeranno i mercati e, di conseguenza, lo sviluppo delle città.

La leadership politica urbana diventa sempre più importante mano a mano che le città crescono in dimensioni e influenza. Si spera che il settore immobiliare possa contribuire a rafforzare tale governance evidenziando politiche di successo, proponendo una pianificazione urbana intelligente e affrontando questioni come la trasparenza e la corruzione.

È necessario un migliore allineamento tra la gestione urbana e una pianificazione integrata, che si riscontra sia nella sovra regolamentazione delle economie sviluppate che nelle assenze nei paesi in via di sviluppo; la gestione delle città, vista la loro crescente complessità, è un problema importante.

Conclusioni:

Si potrebbe obbiettare che tutti gli sviluppi descritti avranno un decorso lento e avremo tutto il tempo per adattarci ai cambiamenti dell’industria della Quarta rivoluzione industriale. Nel 1997, sembrava un evento piuttosto marginale quando il supercomputer IBM Deep Blue sconfisse Garry Kasparov agli scacchi; un evento che in fondo non avrebbe realmente influenzato le nostre vite quotidiane. Tuttavia a seguito di questo evento marginale, tra la fine del secolo scorso e ora, abbiamo tutti accettato che i computer fossero più veloci nelle attività ripetitive, più veloci nello svolgere attività automatizzate e più efficienti nello individuare dei modelli.

Tuttavia, dopo marzo 2016, abbiamo iniziato a riconsiderare le nostre aspettative riguardo all’intelligenza artificiale: l’algoritmo DeepMind di Google AlphaGo ha ripetutamente sconfitto Lee Sedol, il miglior giocatore al mondo di Go. L’algoritmo mostrava un sofisticato apprendimento automatico per trionfare in questo complesso gioco da tavolo. Fan Hui, uno dei principali esperti di Go, pensò che una delle mosse letali doveva essere stata un errore. Ma poi riconobbe la sua bellezza e, scioccato, disse: “Non è una mossa umana. Non ho mai visto un essere umano interpretare questa mossa in un modo così bello! “, le parole che ha ripetuto più e più volte:” Così bello! Così bello! Così bello!”

La tecnologia sta già cambiando le nostre idee e le nostre ipotesi a prescindere dal fatto che saremo preparati o meno!

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2018-02-12T09:23:26+00:00febbraio 6th, 2018|Real Estate|